Immobilienblase in Deutschland?

“Abschreckende Preise”

Angesichts der gestiegenen Preise auf dem Immobilienmarkt halten viele Mieter eine eigene Immobilie mittlerweile für unerschwinglich. Das zeigt eine neue Studie des Baufinanzierers Interhyp. So bezeichnet die Mehrheit der Befragten (65 Prozent) die Preise als abschreckend, 44 Prozent sehen sie als abgekoppelt vom wahren Wert, 51 Prozent der Interessenten halten einen Kauf in ihrer Region für gar nicht oder kaum noch leistbar.

Als Gründe für die Unerreichbarkeit gibt jeder Zweite (49 Prozent) die Höhe der Immobilienpreise in der Region an. 45 Prozent bezeichnen die mittlerweile aufgerufenen Kaufpreise in Relation zum Vermögen oder zum Einkommen als zu hoch. Bezogen auf den eigenen Kauf will jeder dritte Befragte (36 Prozent) deshalb Kompromisse eingehen. Ein Drittel hat den Immobilienkauf verschoben oder hinausgezögert (29 Prozent). 7 Prozent haben den Immobilientraum komplett aufgegeben.

Ungebremste Preissteigerung

Nach zwei Jahren mit einem Anstieg von jeweils über 10 Prozent verläuft die Preissteigerung auf dem Immobilienmarkt laut Interhyp-Daten aktuell weiter ungebremst und ist sogar höher als im Vorjahresquartal. Die durchschnittlichen Kosten für den Bau oder Kauf einer Immobilie inklusive Nebenkosten liegen im ersten Quartal 2022 bei 540.000 Euro und sind damit gegenüber dem Vorjahresquartal um 14 Prozent gestiegen. Im vergangenen Jahr lag der Anstieg im ersten Quartal bei 9 Prozent. In Metropolen liegen die Durchschnittspreise noch deutlich höher, etwa in München bei 905.000 Euro und in Hamburg bei 750.000 Euro.

Bauch statt Rechner: Viele kennen ihre Möglichkeiten nicht

Mit den hohen Kaufpreisen gehen immer auch höhere Finanzierungskosten einher. Und davor hat ein Drittel der Befragten Angst (36 Prozent) und fragt sich, wie sie diese hohe Belastung stemmen sollen. Bei den 25- bis 34-Jährigen sind es sogar 41 Prozent. “Gerade auch in Anbetracht der jüngst stark gestiegenen Bauzinsen verstehen wir diese Sorge”, sagt Utecht. “Die Zinsen sind seit Jahresbeginn um mehr als einen Prozentpunkt gestiegen - und haben sich von einem auf über zwei Prozent für zehnjährige Darlehen verdoppelt.” Verglichen mit früheren Jahren sei das Zinsniveau aber immer noch eher niedrig. “Vor zehn bis fünfzehn Jahren waren durchaus auch drei bis vier Prozent üblich.”

Die Studie zeige auch, dass die Einschätzung der Leistbarkeit oft auf Vermutungen und nicht unbedingt auf genauen Rechnungen fußt. “Ein Großteil der Befragten geht davon aus, dass man sich keine Immobilie leisten kann - dieser Glaubenssatz wird kaum oder gar nicht mehr hinterfragt.” Fast zwei Drittel der Befragten wissen nicht, wie hoch die Finanzierungskosten für sie tatsächlich wären. Nur vier von zehn Befragten (41 Prozent) haben die Kreditkosten tatsächlich berechnet. Ein Kassensturz mit Einnahmen und Ausgaben ist häufig nicht die Basis für die Einschätzung. Einflüsse der Parameter wie Eigenkapital, Tilgungsmöglichkeiten und Finanzierungsoptionen haben viele nie durchgerechnet. Utecht rät Interessenten, sich nicht entmutigen zu lassen und ihre Immobilienwünsche einmal durchzukalkulieren.

Erbe, Schenkung und Ersparnisse sind ein Schlüssel zum Kauf

“Die Menschen wünschen sich zwar eine Immobilie, aber nicht um jeden Preis. Sie wünschen sich vor allem eine solide, (er-)tragbare und überschaubare Finanzierung”, sagt Jörg Utecht. “Urlaube und Restaurantbesuche müssen nach wie vor möglich sein.” 40 Prozent der Befragten sagt, dass eine Voraussetzung für den Erwerb der Immobilie die Eigenleistung sei, also handwerkliche Eigenarbeit. Für rund ein Drittel ist eine wichtige Voraussetzung einfach Glück (35 Prozent), ein weiteres Drittel sieht den Erwerb als Resultat einer hartnäckigen Suche (33 Prozent). Für mehr als ein Viertel der Deutschen (27 Prozent) ist ein Erbe, eine Schenkung oder die Unterstützung der Eltern eine Voraussetzung und 27 Prozent nutzen diese familiäre Hilfe auch. 67 Prozent setzen eigene Ersparnisse ein. 77 Prozent nutzen einen Kredit. Der durchschnittliche Wert der Ersparnisse der Befragten liegt bei 128.000 Euro, einer Schenkung bei 94.000 Euro und eines Erbes bei 158.000 Euro. “Die hohen Kaufpreise sind oft nur durch Erbe, Schenkung oder hohe Ersparnisse zu stemmen”, kommentiert Utecht. “Wer nicht auf Geldmittel aus der Familie zurückgreifen kann, benötigt in der Regel ein hohes Einkommen und etliche Jahre zum Aufbau der Ersparnisse, bevor ein Immobilienkauf möglich ist.” Auch daran werde deutlich, wie sinnvoll staatliche Hilfen seien. Immerhin haben 42 Prozent der befragten Käufer Fördermittel von Bund, Land oder Kommunen genutzt.